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销售谷底又或遇上融资低潮,房企如何度过难关?

金沙城中心娱乐场 2020-02-06 21:38:17

突如其来的疫情,不只影响房企的销售,还可能影响房企的融资节奏。

每经记者 吴抒颖    每经编辑 魏文艺    

一年之计在于春,每年的第一个季度,是房地产企业做预算、抓融资的高峰期。而今年1月份,房企也如愿盼来了融资的窗口期。

据克而瑞数据,2020年1月,95家典型房企的融资总额为1810.1亿元,环比上升42.4%;1月融资水平的上涨,主要来自于境外债权融资的井喷,当月境外债权融资达1099.7元,环比上升922.4%。

然而,新型冠状病毒感染的肺炎疫情可能会影响房企的融资节奏。一位长期做债券承销的券商人士告诉《金沙城中心娱乐场》记者:“上半年基本都是房企融资的大头,目前看来,(疫情)影响会比较大。”

与此同时,为抗击新冠肺炎疫情,房企线下的销售几乎停滞,而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看,短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。

当销售业绩低迷,融资节奏又可能受到疫情影响,房企如何度过难关?

“旱的旱死,涝的涝死”

所有房企当下面对的境况是相似的。

明源地产研究院实行主编、存量地产首席研究员艾振强告诉《金沙城中心娱乐场》记者,目前的冲击是很难卖房,虽然很多房企快速展开线上营销和推广,但民众接受需要时间,效果比线下售楼处肯定要大打折扣。”

即使是受到疫情冲击较小的1月份,多数房企的销售业绩也表现低迷。克而瑞数据显示,今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期降低近12%。

即使是龙头房企如碧桂园、恒大和融创,其销售业绩也同比录得下滑。其中,碧桂园2020年1月单月实现归属企业股东权益的合同销售金额约329.2亿元,同比减少0.44%;归属企业股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米,同比减少0.89%。

融创中国下滑的趋势更加明显。2020年1月,融创中国集团实现合同销售金额约186.3亿元,较2019年同期239.6亿元减少22.24%;合同销售面积约135.8万平方米,较2019年同期159.2万平方米减少14.69%。

销售业绩不佳,意味着房企的资金回流会受到一定冲击。“现在房企无法回款,偿债压力大,资金需求量大。”上述券商人士表示。

于是,各种各样的融资渠道就成为房企当下求生的命门。境外融资、信托融资,能上场的都上了,能用上的都用了。但是,很多中小房企其实是在“浴血奋战”,融资渠道变窄,融资成本上升是最现实的问题。

“旱的旱死,涝的涝死”,一位TOP20房企的财务部人士如此概括房企当下融资的概述。目前看来,基本面优秀的房企依然颇受资本市场欢迎,而中小房企融资艰难的局面依然没有改变。

一位从事信托的人士向《金沙城中心娱乐场》记者透露了一个小细节:他最近紧盯一家资金面紧张的TOP30房企,正在抓紧联系他们负责融资的人士。“大家最近密切关注这种(房企),他们缺钱,看看能不能跟他们做点(融资)。”

以最近发行美金债的佳源国际和新城控股为例,佳源国际新近发行的一笔美金债利率已达到13.75%;新城控股2020年2月6日发行的3.5亿美金票据,票面利率为6.8%。而2019年12月,新城控股旗下子企业发行的一笔3.5亿美金债利率为7.5%,略高于本次。

融资不易,不过房企或许很快就会等到好消息。上述信托人士指出,从融资成本来说,现在成本整体有走低的趋势,目前资本市场逆回购利率2.5%,央行也在压利率。“目前(预期)不会对房企融资管控太严。”

加紧出货,度过难关

倘若负面影响一直未能消退,房企度过难关的方法有且只有一个:抓紧销售,大力回款。还要注意的是,要管住想要拿地的手。

中指研究院在2月5日举行的交流会上提到,房企应该积极推行口碑营销和线上销售,积极蓄客,让营销更加重视线上的引流和线下的转化;抓紧开工复工赶进度,抓住疫情过后需求释放的机遇大力推盘。

但并不是每一家房企都有机会。广州一家TOP25的房企营销部人士告诉《金沙城中心娱乐场》记者,尽管他们线上和线下渠道均对外开放,“售楼部也没关”,但是都没什么人,“也就有人值班,但是没有客户的”。

艾振强也认为,线上销售模式更加注重口碑,如果口碑不好,“难咯!”他指出,(线上营销)需要整个系统的完善,比方说,如果我不满意能否很快退,像七天无理由退货那样,还要有银行、不动产登记部门的业务流程配合等。

他进一步强调,如果有资金困难且融资不易的房企,当下不应该盼望着疫情赶紧过去,而是“打铁还需自身硬”,降价能卖也是好的。“如果等到那时候大量出货,情况不见得就比现在好。还可能影响企业的(信用)评级,(融资)压力更大。”

数据来源:克而瑞

一些房企或许已经提前预判到了可能出现的“集中出货”情况,当下通过降价促销出货的房企不在少数。头部房企中,中国恒大、中国海外发展近期均有调价的迹象。

据房企的公开销售简报,中国恒大2020年1月合约销售金额约为405.5亿元,合约销售面积约为449.8万平方米。以此计算,其销售均价为9016元/平方米,同比下滑23.11%。

此外,中国恒大还与苏宁易购联手推出全新优惠购房活动,在苏宁易购平台上线100套特价房,给出首期10%起、低至78折、最高立省90多万元的新春福利。

就连一向颇为稳健的中国海外发展,1月份的销售数据也隐现以价换量的趋势。2020年2月6日,中国海外发展公告称,中国海外系列企业的合约物业销售金额约为202.76亿元,相应的已售楼面面积约为110.31万平方米。

以此计算,2020年1月,中国海外发展的销售均价约为1.84万元/平方米。而去年同期,这一数据约为2.06万/平方米;2019年12月则为1.91万元/平方米。(由于中国海外发展2019年公布数据为港元,计算时以港元过去全年平均汇率1港元=0.88元人民币算,实际数据可能略有差距)

大力保证资金回流,确保资金链安全,是当下房企的重中之重。中指研究院在电话交流会中提到,房企要做到“开源节流”。“一方面,加大融资力度,如果上半年融资窗口期还在的话,会加大融资力度;另一方面,加大存量应收房款的催收工作,跟银行沟通,争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”

艾振强则表示,房企当下也不应该乱花钱。“地最好先别拿了,挺过最严峻的阶段再说。今年一整年,都似乎还是拿地的窗口期。”

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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